Как продать долю в квартире

     Независимо от того, каким образом и между кем разделена квартира, порой одному из собственников необходимо продать свою долю. Законодательство позволяет сособственникам распоряжаться своей долей на свое усмотрение. Но при одном условии – первыми кандидатами на приобретение доли должны вступать остальные собственники жилья.

   Что такое доля

     Следует знать, что доля – это не определенная часть квартиры, а всего лишь доля в праве на определенное жилье или другую недвижимость. Поэтому продать часть квартиры невозможно, можно лишь продать долю в общем праве собственности.

     Нередко, жильцы одной квартиры, не находясь в родственных связях, не могут уживаться вместе. Тогда может быть установлен определенный график использования кухни и гостиной. Если площадь жилья позволяет, то совладельцы могут поделить фактические комнаты между собой. Но это совершенно не означает, что гостиная или другая комната принадлежат конкретному человеку. Например, если в квартире проживает 2 человека, у каждого по половине, проживает каждый в своей комнате разной площади, но оплата за коммунальные услуги проводится все равно 50 на 50. Так как даже установленный режим в судебном порядке, использования жилья, не означает, что квартира разделена. У каждого из собственников по-прежнему остается по  1/2  части в общей долевой собственности.

   Этапы проведения сделки

     Отчуждение доли в квартире или доме можно разделить на несколько этапов:

•             продавец, определяется со стоимостью своей доли и ищет покупателя;

•             извещает всех совладельцев о своем намерении;

•             сособственники соглашаются или отказываются от приобретения;

•             в зависимости от решения совладельцев, доля отчуждается в пользу одного из них или в пользу третьего лица.

     Фактически, отчуждение доли ничем не отличается от обыкновенной сделки по купли-продажи жилья, за исключением необходимости уведомить всех соседей о предстоящей сделке.

     Преимущественное право

     В сделках по отчуждению доли в жилье или другом объекте недвижимости, главное, не нарушить преимущественное право совладельцев жилья. Что это означает?

     Не следует ограничиваться устным предложением соседям выкупить долю. Уведомление о предстоящей продаже должно быть составлено в письменной форме и передано под роспись или через отделение почтовой связи. То есть на руках у продавца должны остаться документы, подтверждающие факт уведомления всех соседей.

     Текст уведомления должен конкретизировать, какая доля и в какой собственности планируется к продаже. Обязательно указывается стоимость, по которой будет проводиться сделка. Если цена не будет указана, то уведомление считайте, и не было отослано. Цена продажи должна быть реальной и совпадать полностью с той, за которую доля будет отчуждаться третьему лицу.

     Когда не нужно уведомлять соседей?

     В ряде случаев, уведомление совладельцев не требуется. К примеру, если доля продается с публичных торгов. Это может произойти тогда, когда собственник доли является должником, а остального имущества для погашения его долгов не хватает. Но, для этого также должно быть соблюдено условие, что в этой квартире, где у должника доля, он не проживает, и у него есть другое жилье, где он может жить после продажи доли. Это правило не касается ипотечной недвижимости. Если доля приобреталась по кредитному договору, то за долги ее могут продать, даже если это единственное жилье.

     При дарении доли, даритель не обязан никого уведомлять о своем решении. Естественно, что таким способом можно воспользоваться, если точно известно, что никто из совладельцев не будет приобретать долю, но однозначно будут препятствовать отчуждению третьему лицу. У дарителя есть огромный риск, что одариваемый может оказаться недобросовестным приобретателем, и после подписания договора откажется выплачивать стоимость доли.

     Читать еще: дарение доли квартиры - порядок оформления договора

     Договор займа также не является тем договором, о заключении которого совладелец обязан уведомлять соседей. На практике, между продавцом и покупателем заключается договор займа по стоимости равной покупной цене доли, с обеспечением данной недвижимости. В положенный срок возврата денежных средств, продавец не возвращает средства, и покупатель-займодатель становится собственником доли в собственности. Фактически по такой же схеме работают банки, заключая ипотечные договора.

       Как еще обойти соседей

     На практике используют еще один способ – отчуждение по завышенной стоимости. Если найдено третье лицо, которое заинтересовано в приобретении доли, то с ним заключается договор, но цена в нем указывается завышенная, то есть, за которую точно соседи не выкупят долю. Эта же стоимость указывается в уведомлении. После отказа совладельцев приобрести долю, покупатель и продавец рассчитываются, но по реальной стоимости, а в договоре указывается завышенная цена.

     Естественно, что все эти способы не очень законны и несут множество рисков, как для приобретателя, так и для продавца.