Как правильно прекратить договор аренды и оформить соглашение о его расторжении?

Аренда является распространенным гражданским актом приобретения временных имущественных прав на использование объекта собственности арендодателя. Объектом аренды могут быть земельные ресурсы, объекты недвижимости, машины и механизмы, природные ресурсы и животные, интеллектуальная собственность.

Договор аренды должен заключаться в письменном виде, если он длится более года или в качестве одной или обеих сторон задействовано юридическое лицо. Если участники сделки об аренде оформляют ее в письменном виде, то отказ от нее или соглашение о расторжении договора аренды также должно  быть оформлено в письменном виде в соответствии с содержанием статей ГК РФ 450 и 451.

Досрочное прекращение действия договора аренды и заключения соглашения о его расторжении

Соглашение или сделка подразумевают участие двух и более сторон участниц. Прекращение сделки или договора без исполнения всегда имеет досрочный характер. По Российскому законодательству в случае желания одной или обеих сторон прекратить действие договора причиной этому могут стать  следующие обстоятельства:

• Исполнение части договора и обязательств, но нежелание его продолжать у одной или обеих сторон, по причине исчерпания ресурсов или желания к исполнению обязательств;
• Невыполнение одним из участников, оговоренных в договоре аренды обязанностей, отказ от оплаты или неустранимые взаимные претензии;
• Форс-мажорные обстоятельства, которые делают невозможным выполнение условий соглашения аренды ;
• Требование одного из участников с обоюдной договоренностью досрочно прекратить договор аренды, по причинам, которые не нарушают условий договора;
• Предварительно оговоренные  в договоре условия  расторжения;
• Решение суда.

Эти причины приводят к необходимости либо заключить соглашение о расторжении договора аренды, либо начать судебные разбирательства и признать факт расторжения договора в судебном порядке. Соглашение о расторжении договора аренды – это простой гражданско-правовой договор, который строится по типовой форме и строго не регламентируется, но должен соответствовать определенным условиям для устранения неопределенности обязанностей участников и возникновения нежелательных трактовок.

Образец соглашения о расторжении договора аренды

г. Москва.                                                                                                                    20.01.20___ г.

• Абзац, содержащий сведения об участниках, заключающих соглашение, руководителях организаций участниц, сроках начала действия соглашения.
• Абзац, содержащий причину заключения соглашения.
• Абзац с указанием объекта и условий передачи объекта аренды с описанием процедуры по акту.

В соглашении обязательно указание о составлении двух или более экземпляров, число которых зависит от количества сторон договора и момента вступления его в силу.

В завершении документа должны стоять подписи и реквизиты участников соглашения с обязательным указанием времени подписания.

Когда соглашение о расторжении договора аренды составляется в отношении жилого помещения, полученного по социальному найму, процедура должна включать обоюдное согласие ответственных съемщиков и арендодателя или судебное решение о его прекращении. В этом случае договор без исковых претензий прервать не получится, а арендатор может не беспокоиться о внезапной потере жилья и вдруг выросшем долге.

Если соглашение о расторжении договора аренды заключается в отношении нежилого помещения, то таких условий не требуется. Чаще всего это соглашение содержит подробное описание состояния объекта аренды, необходимое для обозначения величины обязательств арендатора при прекращении договора и правил передачи помещения, чтобы избежать взаимных претензий.

При обоюдном согласии, расторжение договора аренды по соглашению сторон  проходит идеально и не требует судебных разбирательств. Стороны не имеют претензий, все разногласия разрешены, и любая возможность конфликта исключается.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

г. Москва                                                                                                                  20.01.20____ г.

• Абзац, содержащий сведения об участниках соглашения, их руководителях и сроках начала действия соглашения.
• Стороны, с обоюдного согласия, расторгают договор. Претензий друг к другу не имеют. Арендодатель вправе потребовать погашения всех обязательств арендатора на момент начала действия соглашения и предоставления объекта аренды для передачи в установленной договором аренды форме.
• Абзац с указанием объекта и условий передачи по акту с описанием процедуры.
• В завершении документа должны стоять подписи и реквизиты участников соглашения с обязательным указанием времени подписания.
• В завершении документа должны стоять подписи сторон с указанием времени подписания.
• Когда имеют место другие причины заключения соглашения о расторжении договора, они указываются с подробным описанием во избежание возникновения разногласий в процессе передачи имущества.

Образец соглашения о расторжении договора на аренду помещения

г. Москва                                                                                                                20.01.20___ г.

Абзац, содержащий сведения о сторонах, заключающих соглашение, их руководителях и сроках начала действия соглашения.

Стороны соглашения в соответствии с:

• С обоюдного согласия;
• В соответствии с ранее оговоренными в договоре аренды условиями;
• В соответствии с решением суда No ___ от ___года.

Расторгают договор No ___. Претензий друг к другу стороны не имеют. Арендатор обязуется оплатить ___ рублей в счет текущей задолженности и передать арендуемое помещение на основе акта передачи.

Абзац с указанием объекта и условий передачи по акту с описанием процедуры.

В завершении документа должны стоять подписи и реквизиты участников соглашения с обязательным указанием времени подписания.

Образец соглашения расторжение договора об аренде нежилого помещения и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка отличаются в основном указанием предмета аренды и способа его передачи. В этом случае соглашение не должно учитывать права жильцов по причине их отсутствия. Кроме того, при нецелевом использовании земли, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды может инициировать любая из сторон. Эта процедура регламентируется статьями 610, 619 и 620 гражданского кодекса. Арендодатель недвижимости может инициировать досрочное расторжение в следующих случаях:

• Арендуемое помещение подверглось порче или потеряло свои качества в результате неумелого обращения или умышленной порчи;
• Арендатор более одного раза не выполнил установленные договором условия оплаты аренды;
• Арендуемое помещение используется не по назначению с нарушением санитарных, строительных или иных норм;
• Отказ арендатора от выполнения других обязательств, которые были оговоренны в договоре или дополнительных соглашениях к нему.

Арендатор, в свою очередь, может стать инициатором расторжения договора аренды помещения по следующим причинам.

• Передаваемое по акту помещение не соответствует своим состоянием описанию, условиям договора и оговоренным в нем требованиям арендатора;
• Отказ арендодателя в представлении полного доступа к арендуемому помещению или препятствование ему;
• Сокрытие известных арендодателю изъянов и недостатков предмета аренды.

Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды может быть заключено участниками договора при необходимости изменения первоначальных условий сделки, для уточнения правил досрочного прекращения действия договора, изменения условий приема и передачи объекта аренды. Доп. соглашение о расторжении арендного договора обязательно должно содержать информацию о номере договора к которому прилагается и дате его заключения.

Поскольку речь идет о письменном договоре, то дополнительное соглашение к нему должно иметь такую же форму и в точности повторять его структуру. Регистрация соглашения о расторжении договора аренды является необходимой процедурой в случае заключения договора с государственными организациями. В ФЗ-44 жестко определены процедуры регистрации договорных отношений и сроки их реализации. Теперь эти изменения необходимо фиксировать на интернет ресурсах Казначейства.

Если необходимо составить соглашение о расторжении договора аренды в 2018 году, то следует обратиться к его форме за предыдущий год. На основе образца соглашения о расторжении арендного договора 2017 года следует внести изменения с учетом  решений суда, принятых на протяжении 2017 года, относящихся к уточнению правил заключения и тонкостей трактовки.

Так, например, в 2017 году Верховный Суд вернул в суд местной инстанции иск об одностороннем отказе арендатора от аренды, несмотря на его добросовестность и нарушения арендодателем правил уведомления сторон, по причине отсутствия в договоре пункта о досрочном прекращении аренды.

С учетом требуемых поправок примерный образец дополнительного соглашения о расторжении договора должен выглядеть так:

Дополнительное соглашение No___ о расторжении договора No___ от ____2017 года

г. Москва                                                                                                                     ____2018 года

Абзац, содержащий сведения о сторонах, заключающих соглашение, их руководителях и сроках начала действия соглашения.

Заключили настоящее соглашение о расторжении договора No ___ от ___2017 года, на основании пункта договора о порядке его досрочного расторжения, по которому арендатор обязуется не позже чем за два месяца оповестить арендодателя о своих намерениях и обеспечить ему круглосуточный доступ на арендуемую территорию для проведения экспертизы состояния объекта аренды.  Обязательства сторон считаются утратившими силу после подписания акта приема-передачи объекта аренды в составе:

• 1.    ___________;
• 2.    ___________;
• 3.    ___________;

Соглашение составлено в двух экземплярах и вступает в силу сразу после подписания документа обеими сторонами.

Подписи и реквизиты сторон:

Арендатор __________                                                                              Арендодатель__________
Подпись____________                                                                                Подпись______________

При необходимости заключения соглашения о расторжении договора по аренде квартиры очень важен характер найма и источник получения права на аренду. Если это социальное жилье, то для прекращения соглашения об аренде арендатору достаточно съехать из квартиры и уведомить об этом арендодателя. Арендодатель же не может без веской причины прекратить этот договор и должен действовать только на основании добровольного соглашения сторон или в судебном порядке на основании веских причин.

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды коммерческого помещения, в первую очередь, должен содержать причину его заключения, либо информацию о решении суда, связанном с прекращением действия договора аренды.

Из-за разразившегося кризиса и обострившейся конкуренции, соглашение о досрочном расторжении договора по аренде помещения, торгового зала или производственной площадки стало самым распространенным видом такого рода документов. Бизнес вынужден быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка и своевременно обеспечивать смену площадей или изменение их размеров. Это необходимо для обеспечения рентабельности, так как расходы на аренду очень затратная статья.