Как составить дополнительное соглашение к договору аренды?

Непостоянство спроса на объекты недвижимости подогревает раздоры арендодателей и арендаторов. Стороны свершившихся сделок не желают прекращать слаженные отношения, но возникающие конкурентные предложения вынуждают искать новые оптимальные варианты сотрудничества.

Разорвать нельзя договориться

Изменение рыночных условий зачастую подкидывает привлекательные предложения. Вариант, казавшийся отличным, год назад, вдруг становится невыгодным или убыточным финансовым бременем.

Заманчивость появляющихся объявлений об аренде неожиданно наталкивает на мысль, что необходимо срочно откликнуться на предложение, заключить выгодную сделку на новых условиях. Но как поступить с действующим, уже неугодным договором?

Разрыв сложившихся договоренностей может не только пугать дополнительными хлопотами, хорошие личные отношения с арендатором или арендодателем также жаль терять, да и удачность новой сделки не гарантирована.

Не всегда расторжение договора аренды – лучший выход. Конечно, когда на одной чаше весов финансовая выгода, а на другой убыток, разум выбирает первую.

Иногда непредвиденные обстоятельства выводят из равновесия и не дают спокойно пересмотреть изменившиеся интересы сторон, но взвешенный подход к ситуации обязательно приведет к рациональному диалогу с прежним партнером.

Только аргументированные переговоры позволят верно поставить запятую во фразе «разорвать нельзя договориться».

Простота и честность – залог успеха

Заинтересованной в изменении условий стороне следует тщательно подготовиться к разговору. Грамотное обоснование своей позиции поможет убедить оппонента в неизбежности изменений прежних договоренностей.

Не стоит высказывать ультимативные предложения, они редко приводят к положительным результатам. Вескими аргументами и конструктивным настроем добиться желаемых изменений проще, но нельзя преподносить стремление изменить условия договора показывая только свои выгоды от сделки.

Для успешности переговоров необходимо:

• показать желание сохранить существующие отношения;
• сообщить о проведенном анализе, представить его результаты;
• рассказать о преимуществах дальнейшего совместного сотрудничества;
• сделать обоснованные предложения об изменениях условий договора.

С умеющим внимательно выслушать и открытым для диалога оппонентом, несомненно найдется компромисс, устраивающий обе стороны. Со вспыльчивыми и упрямыми партнерами лучше избегать вербальных переговоров, оптимальным решением будет письменный вариант аргументированных предложений.

Статья 452 ГК РФ предоставляет не только право изменить условия договора, но и настаивать на соглашении через суд, поэтому письменные переговоры иногда оказываются продуктивнее устных, так как являются существенными доказательствами предпринятых попыток решить вопросы в досудебном порядке.

При грамотном подходе арендные сделки лучше не доводить до судебных разбирательств. Собственник и арендатор должны стремиться идти друг другу на уступки, ведь предмет обсуждений – их общая забота, обе стороны заинтересованы в стабильном сотрудничестве.

Найдя компромисс и урегулировав все вопросы, стоит заключить дополнительное соглашение к договору аренды. При его составлении необходим очень внимательный подход, как и при любом составлении документов.

Дополнительное соглашение

Первоначальные условия договора действуют до указанной в нем даты. Для арендатора и арендодателя нет необходимости вновь оформлять отношения даже в случае окончания срока действующего договора. Достаточно составить дополнительное соглашение, отметив в нем необходимые пункты.

Соглашение вносит изменения в основной договор только по указанным в нем положениям.

Основные корректировки обычно касаются:

• оплаты;
• сроков;
• размеров помещения;
• сторон договора.

Образцом может служить основной договор, его номер и дата с местом заключения обязательно должны быть указаны в дополнительном соглашении, иначе будет сложно установить связь между двумя документами.

Важно не упустить взаимосвязи изменяемых пунктов!

Пример:

Предприниматель, сократив объёмы производства, решил уменьшить площадь занимаемого нежилого помещения. Обратившись к арендодателю с предложением, он услышал, что тот собирался повысить арендную плату и как раз готовился к диалогу. Предприниматель обрадовался, что в удачный момент принял решение о сокращении.

В процессе переговоров стороны пришли к соглашению, что арендатор освободит 2 офисных и 2 производственных помещения. Полагаясь на грамотность и честность арендодателя, предприниматель бегло прочитал условия дополнительного соглашения, обратил внимание на указанные помещения – всё соответствовало устным договоренностям. Подписание документов прошло быстро и гладко.

Получив следующий счет на оплату, арендатор увидел, что сумма оплаты за аренду не изменилась. Дал задание ответственному сотруднику связаться с бухгалтерией арендодателя и попросить выставить верный счет.

Позже выяснилось, что бухгалтерия не ошиблась, счёт был выставлен на основании договора аренды, в дополнительном соглашении условия оплаты не упоминались. Таким образом, арендодатель на законных основаниях повысил оплату за аренду, не изменяя сумму в договоре.

Представленный вариант развития событий – исключительный случай, но он наглядно показывает важность внимательного отношения к составу дополнительного соглашения.

История из приведенного примера закончилась благополучно. Стороны пришли к новому соглашению. Предыдущие экземпляры с дополнениями аннулировали, так как на государственную регистрацию документы ещё не были переданы.

Регистрация и госпошлина

Учитывая неотъемлемость дополнительного соглашения от договора, необходимо помнить, что оно подлежит обязательной регистрации при оформлении отношений на срок не менее года.

Порядок действий аналогичен первоначальной сделке. Согласно статье 433 ГК РФ договорные условия вступают в действие только после их государственной регистрации, за исключением случаев, когда момент исполнения обязательств наступил ранее.

Если передача имущества или оплата по новому соглашению уже произведены, действительность положений признана фактически и стороны не вправе отказаться от установленных условий.

Правила применяются к дополнительным соглашениям аренды нежилого помещения или земельного участка:

• об изменении условий;
• о продлении срока аренды;
• о расторжении договора.

Налоговым кодексом РФ установлена государственная пошлина за осуществление регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам, согласно п.п.27 ст.333.33 сейчас организации обязаны уплачивать 1000 рублей.

Необходимо знать, что существуют некоторые исключения, при которых в регистрации может быть отказано, когда внесение изменений возможно только при строгом указании о них в основном договоре.

В заключении хочется отметить важность дополнительных соглашений, достигнутых путем грамотных переговоров. Участники отношений должны быть открыты для сотрудничества. Заведомое отсутствие намерения прийти к соглашению в переговорах предполагает финансовую ответственность в соответствии со ст.434.1 ГК РФ, если одна сторона не расположена идти на уступки и не готова к изменениям, не стоит отнимать чужое время.