Условия и порядок регистрации договора участия в долевом строительстве

Приобретение жилья в строящемся доме предполагает заключение обязательного договора долевого участия (ДДУ). Все правовые отношения между сторонами регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (ФЗ №214 от 03.07.2016). При этом единый образец ДДУ не установлен, что может привести к значительному ущемлению прав заказчика.

Условия сделки

•    В соглашении обязательно прописывается полное название строительной организации. Возможно наличие более подробных сведений: место и дата регистрации, данные о внесении в ЕГРЮЛ. Следует знать, что компанию может представлять только ее гендиректор, который также уполномочен подписать ДДУ. Если в соглашении стоит подпись менеджера, значит, у него есть доверенность на выполнение данных действий. Однако, в случае судебного разбирательства этот момент может внести существенные трудности.

Если будущее жилье предлагается посредником, он должен иметь подтверждающую документацию на право продажи недвижимости.

•    Обязательно прописывается объект договора долевого участия в строительстве: передача конкретного жилья в определенный срок. Наличие иных договоренностей: участие в инвестиционных процессах, совместное вложение средств в постройку недвижимости, уступка права требования не законны.

•    Указываются все характеристики квартиры: ее адрес, кадастровый номер земли под домом, этажность, а также сведения о финансовых гарантиях со стороны застройщика по выполнению взятых обязательств.

•    Одним из условий договора ДУ, согласно образцу, является четкий гарантийный срок: в течение этого времени строительная компания полностью ответственна за переданное дольщику жилье. За жилое помещение предусмотрена ответственность в течение 5 лет, ее внутреннее оборудование – 3 года.

В случае отсутствия хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, без наличия государственной регистрации ДДУ в Росреестре оно считается недействительным.

Подводные камни

Не редко бывает, что в договоре ДУ встречаются «подводные камни» со стороны застройщика. Рассмотрим их подробнее:

•    Известно, что в соглашении определяется площадь жилья, габариты лоджии/балкона наличием уменьшающего показателя. Может быть указан следующий пункт: если после заключительных замеров габариты помещения будут другими, то:

• заказчик оплачивает дополнительные метры;
• застройщик возвращает определенную денежную сумму за уменьшение размеров помещения.

•    Никто никому не должен, если конечные габариты квартиры не совали с планируемыми размерами. Эти оба варианта являются прямым нарушением прав заказчика. Закон о защите прав потребителей гласит: если дольщик получает квартиру меньших размеров, то ему положен возврат части ее стоимости. При увеличении изначально установленных метров жилого помещения, в его обязанности не входит какая-либо доплата.

•    При возведении квартиры с наличием чистовой отделки, в соглашении следует перечислить все, вплоть до вида обоев.  Как показывает практика, безопаснее все зафиксировать в письменном виде.

•    Застройщик изменяет проектную документацию возводимого дома, этажность, планировку помещения, не согласовав свои действия с дольщиком. Подобная самодеятельность нарушает права заказчика.

•    Сроки. Действие договора ДУ должно распространяться до момента исполнения обязанностей. Будьте внимательны в отношении даты передачи Вам жилья по акту. В соглашении может быть указан лишь квартал, что является довольно расплывчатым сроком. Если сроки сорваны, строительная организация должна выплачивать компенсацию за каждый просроченный день в размере 1/150 от действующей ставки ЦБ РФ.

•    Разрешение эксплуатации жилья – доказательство соответствия проектным документам, соглашению, строительным требованиям и стандартам. Однако этот пункт не гарантирует уровень должного качества строения и отсутствие каких-либо претензий от заказчика. В квартире возможно наличие значительных недоделок. Закон №214 дает определенный срок застройщику для их устранения. В противном случае он будет вынужден компенсировать эти недостатки путем выплаты определенной денежной суммы.

Порядок расторжения договора

Существуют следующие основания для расторжения договора ДУ в одностороннем порядке:

• нарушены сроки сдачи жилья, приобретенного в собственность дольщиком;
• своевременно не исправлены недостатки в сдаваемой в эксплуатацию квартире. Расходы на их устранение владельцу не возмещены;
• качество жилья не соответствует требованиям и нормам;

Дольщику должны возвращаются все внесенные им деньги безналичным расчетом. Срок – 10 дней со дня расторжения соглашения. Иначе застройщик будет вынужден выплачивать неустойку: 1/300 действующей ставки ЦБ РФ от общей суммы ДДУ.

Если заказчик проявил инициативу расторжения сделки, то в определенных ситуациях он будет обязан оплатить неустойку строительной компании в размере 1%-16% о цены квартиры. Это вполне законно.

Уступка долевого участия

Договор уступки долевого участия является дополнительным вариантом приобретения квартиры (ФЗ №214, ГК РФ): заказчик передает свои права застройщику на требование выполнения своих обязанностей от строительной компании.

Договор переуступки прав заключается в конкретный срок, который начинает действовать со времени его регистрации в Росреестре. Время окончания: после подписания передаточного акта. Услуги нотариуса обычно не требуются.

Однако его участие в самом процессе позволяет предотвратить появление возможных проблем, так как нотариусом проверяется как сделка, так и ДДУ.