Нюансы оформления торгового помещения в аренду

В современном мире практически любой объект может сдаваться в аренду. Торговые площади не являются исключением. В сфере бизнеса такое встречается намного чаще, нежели покупка собственного коммерческого помещения.

С юридической точки зрения любая сделка аренды нежилого помещения должна подкрепляться заключением договора. Типовой образец его представлен ниже.

Во избежание определенных трудностей, необходимо знать некоторые нюансы.

Аренда торговой площади

Прежде всего, перед тем, как заключать договор аренды, бланк которого можно найти в интернете, необходимо изучить все документы, устанавливающие право на объект. Для подтверждения их достоверности можно сделать запрос на предоставление выписки из Единого Государственного Реестра Прав.

Чтобы зарегистрировать договор, арендатору понадобиться предоставить:

• заявление о государственной регистрации прав;
• свидетельство, подтверждающее постановку на учет в налоговой;
• копию свидетельства регистрации ИП.

Инструкция

1. Стороны - арендодатель и арендатор. В лице первого выступает собственник или его представитель, действующий на основании оформленной доверенности, подтверждающей правомерность.

2. Важный пункт - указание места арендуемого помещения. Если оно расположено в торговом центре, обязательно указывается точный адрес этого центра, этаж и метраж места.

3. Помимо самого договора к нему прикрепляются приложения, которых может быть и несколько. Это:

• планировка с указание арендуемых площадей;
• правила пользования;
• перечень условий эксплуатационных услуг;
• правила, по которым арендатор имеет право проводить ремонтные работы.

Данные приложения носят условный характер. Они могут добавляться или исключаться в зависимости от конкретной ситуации.

4. В случае, если аренда предполагается сроком более одиннадцати месяцев, то договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестр. Помимо того, что документы подает арендатор, арендодатель также должен предоставить всю необходимую документацию на помещение, которое сдает.

5. Договор на аренду нежилого торгового помещения кроме прав и обязанностей содержит:

• взаимную ответственность сторон;
• порядок доступа, оплаты коммунальных и иных платежей;
• условия, при которых договор может быть досрочно расторгнут.

6. Обязательно составление передаточного акта, в котором фиксируют состояние помещения по техническим параметрам и указывают все недостатки. Это необходимо для того, чтобы в момент возврата торговой площади не возникло проблем с собственником.

Экспликация

Во избежание дальнейших споров относительно помещения, которое сдается, необходимо к договору составлять экспликацию. Это копия общего плана строения с выделенными границами арендуемого помещения. Берется такой документ в БТИ.

Как показывают многие случаи, если экспликация отсутствует, договор может быть признан незаключенным.

Но есть моменты, определяющие важность наличия или отсутствия данного приложения.

1. Помещение является единственным на этаже. В таком случае в наличии экспликации нет необходимости. Для установления объекта, передаваемого в аренду, сложностей не возникнет.

2. На этаже несколько помещений. Здесь, чтобы установить арендуемое помещение, обязательно должно быть приложение экспликации. Только она поможет в определении точного расположения места и границ торгового пространства. Если данного приложения не будет, то судом договор признается не действительным.

3. Стороны не имеют разногласий. Согласно многочисленной практике, в некоторых случаях нет необходимости в наличии экспликации. Тем не менее договор будет считаться заключенным. Принимая такое решение, суд обычно ссылается на статью 431 ГК. Согласно нее, судом учитывается только буквальное содержание договора. Такой подход может быть применен если сторонами долгое время исполнялись все пункты договора и не возникало друг к другу претензий относительно площади объекта и его месторасположения.

Для перестраховки, все-таки, лучше обозначать границы помещения, взятого в аренду, и данный документ прилагать к договору.

Правила расторжения

Договор аренды нежилого помещения предполагает соблюдение всеми участниками сделки определенных прав и обязанностей. Одним из необходимых пунктов считается определение сроков действия данного соглашения.

Сторонами должно быть определено точное время, на протяжении которого договор будет действовать, а также условия его расторжения. Именно этот момент требует особого внимания.

Как правило, расторжение может быть по нескольким причинам:

• обоюдное решение – самый простой способ; стороны взаимно прекращают дальнейшее сотрудничество;

Образец расторжения договора аренды торгового помещения представлен ниже.

• истек срок действия – при отсутствии условий автоматического продления;
• инициатива арендатора;
• решение арендодателя – нарушения со стороны съемщика или другие важные причины.

Чаще всего в последних двух случаях споры решаются только в судебном порядке. Таким образом, желательно, чтобы договор содержал пункт, в котором бы указывались не только основания для расторжения, но и возможные штрафные санкции для каждой из сторон.

Досрочное расторжение

Основания для принятия решения о досрочном расторжении могут регулироваться как самим договором, так и гражданским кодексом РФ.

В первом случае стороны добровольно оговаривают причины для прекращения отношений. Если основание о расторжении договора указано в документе, то одна сторона просто уведомляет о своем решении другую. При иных моментах необходимо либо согласие второй стороны, либо решение вопроса через суд.

ГК также предусматривает пункты, согласно которым возможно досрочное прекращение сделки. В соответствии с ним арендодатель вправе досрочно прекратить договор в следующих случаях:

• помещение используется не по назначению;
• более двух раз не была внесена плата за пользование помещением;
• порча имущества, находящегося в аренде у съемщика.

Арендатор также может преждевременно прекратить действие договора, если:

• параметры переданного ему имущества не соответствуют указанным в договоре;
• своевременно не выполняется ремонт со стороны арендодателя;
• арендуемое помещение не было получено.

При условии заключения договора на неопределенный срок, в случае его расторжения направляется уведомление не позднее 3 месяцев до возможной даты прекращения аренды.

Важно помнить, что договор всегда должен быть заключен в письменной форме. Перед тем, как его подписывать, необходимо внимательно прочитать все пункты и выявить возможные подводные камни. Так, в дальнейшем не возникнет проблем, когда придет время прекращать сделку.