Как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Заключение договора – фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в договор найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.

Основания для расторжения

В соответствии с общим правилом, действие договора найма прекращается после окончания периода, предусмотренного сторонами в самом договоре. Однако возможна ситуация, при которой у контрагентов по договору возникает желание или необходимость расторжения сделки до этого момента.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка детерминирован гражданским и земельным законодательством. В практике судов при рассмотрении дел о расторжении договоров аренды на земельные участки достаточно часто применяется ограниченное законодательство – исключительно гражданское. Однако Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) устанавливает общие основания для расторжения договора ранее срока, установленного им самим.

Нормы зем. права устанавливают дополнительные предпосылки с учётом специфики правоотношений. Итак, к основаниям расторжения договора аренды земельного участка можно отнести:

• эксплуатация участка земли с допущением нарушений его целевого назначения или принадлежности к определённой категории земель;
• эксплуатация участка земли, которая стала причиной значительного ухудшения экологической ситуации или понижения продуктивности сельхоз. земель;
• неустранение негативных последствий умышленного земельного правонарушения;
• отсутствие использования участка сельскохозяйственного или жилищного фонда по его целевому назначению на протяжении 3 лет.

Рассматривая нецелевое применение как основание для расторжения договора, важно отметить, что арендодатель не способен расторгнуть договор только на основании нецелевого использования. Для этого необходимо обосновать и предоставить доказательства суду, свидетельствующие о том, что такое нецелевое использование может привести к убыткам арендодателя.

Если говорить об ухудшении экологической ситуации как основании для расторжения сделки, следует отметить, что дефиниция значительного ухудшения экологии – оценочная. Суд на своё усмотрение оценивает уровень ухудшения экологической ситуации. При этом он может руководствоваться судебной практикой, письменными и устными доказательствами, поданными сторонами спора, а также привлекать экспертов и специалистов.

Заключения экспертов и специалистов считаются полноценными письменными доказательствами при принятии решения. Ходатайство о привлечении эксперта может заявить любая сторона. Также оно может быть инициировано самим судом.

Все эти основания являются достаточными для расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако кроме указанных выше оснований, к договору найма участка земли применяются общие основания прекращения договорных отношений найма, указанные в ГК РФ (просрочка внесения арендных платежей или другие нарушения договора).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка должно быть предписано как обязательное в решении суда. С подобным заявлением в суд имеет право обратиться арендодатель. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, выносит решение о расторжении договора аренды земельного участка, обязательное к исполнению.

Формы расторжения

Анализ правоприменения позволяет выделить два основных типа расторжения договора аренды участка земли – досудебный и судебный. При досудебном типе контрагенты договариваются о расторжении договора на приемлемых для них условиях. В результате достижения соглашения сторонами подписывается соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Инициатор остановки договорных правоотношений должен прислать своему контрагенту уведомление о расторжении договора аренды (зачастую таким инициатором становится именно арендодатель). Отправитель уведомления должен отправить его в срок, установленный сторонами предварительно в самой сделке, и получить подтверждение отправки такого уведомления для последующего возможного предъявления в суде. В случае получения согласия стороны подписывают соглашение.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка можно получить у любого юриста или найти в свободном доступе. Если соглашения достичь не удалось – вступает в действие судебная процедура с подачей заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Этапы расторжения договора

Условно весь процесс прерывания договорных отношений между контрагентами можно распределить на несколько основных этапов:

• отправка уведомления контрагенту;
• получение согласия контрагента;
• подписание соглашения;
• в случае недостижения согласия – обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка;
• получение решения суда;
• оформление акта сдачи-приёмки участка земли и возврат арендованного имущества арендодателю;
• компенсация затрат арендатора на улучшения земельного участка (в случае их наличия и согласия арендодателя с ценностью таких улучшений).

Расторгается договор аренды земельного участка в 2024 году в той же форме, в которой был заключён – в письменной с государственной регистрацией.