Как проводится процедура регистрации договора купли продажи недвижимости?

Регистрация договора купли-продажи является довольно серьезной процедурой, у которой есть свои сроки, стоимость, особенности оформления в разных учреждениях, а также возможность расторгнуть либо изменить документ. Поэтому так важно знать все особенности и нюансы этой сделки для того, чтобы не допустить неожиданных проблем в будущем.

Подача документов

Регистрация договора купли-продажи недвижимости (ДКПН)- важный процесс. Приобретатель обращается в госорган для получения официального свидетельства права собственности.

Обязательно ли регистрировать договор?  В соответствии со статьей 558 ГК РФ ДКПН подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Согласно общему регистрационному порядку, начало процедуры производится одним из предложенных ниже вариантов:

• Лично/через доверителя в МФЦ, Росреестре либо Кадастровой палате. Также существует возможность электронной записи онлайн: человек сам записывается на прием в удобный для него день. Уточнить нужные сведения можно путем совершения звонка на горячую линию по бесплатному номеру.

При проживании нового хозяина недвижимости в другом городе/отдаленной местности возможна подача заявления его доверенным лицом. Это может быть как юрист, так и родственник. При этом потребуется оформление доверенности, которая должна быть заверена нотариусом.

• Курьерское обслуживание. Эта услуга появилась сравнительно недавно благодаря инициативе Росреестра. Данная возможность особо актуальна для людей с ограниченными возможностями, которые не желают действовать через доверенного представителя, а также для граждан, экономящих время на хождении по организациям.

Представитель приезжает в офис/домой и забирает необходимые для государственной регистрации ДКПН документы. Стоимость услуги: 500-1500 рублей.

• По почте. Это менее востребованный способ, ведь пересылка документации требует порой значительных временных затрат. Однако если человек проживает в отдаленной области/районе, данный вариант вполне приемлем. Подписи сторон в отправляемой документации должны быть заранее заверены нотариусом. Пересылка заказным письмом требует наличия подробной описи содержимого и уведомления о получении по месту доставки.

• Услуги нотариуса. При его участии возможна электронная регистрация ДКПН. Нотариус подает документацию в электронном формате, что значительно ускоряет проведение процедуры. Это абсолютно законно и закреплено законодательством.

Основное достоинство данного способа – личная проверка нотариусом документации на предмет подлинности и правильности оформления. Далее следует их заверение и отправка в Росреестр. Регистрационное свидетельство можно получить спустя сутки после того, как было подписано заявление.

Какие документы следует предоставить?

Для того чтобы обратиться в госорган, необходимо иметь при себе:

• Заявление с наличием подписей всех сторон договора.
• Квитанция об оплате обязательного сбора.  В 2020 году размер госпошлины за регистрацию ДКПН равен 2000 рублей с каждой стороны. Внесение оплаты возможно в любом отделении Сбербанка.
• Три экземпляра договора, подписанные всеми участниками сделки. Один оригинал подлежит хранению в Росреестре, два других выдаются сторонам при получении свидетельства.
• Документ о праве владения объектом со стороны продавца.
• Технический паспорт.
• Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКУ.
• Выписка из домовой книги об имеющихся собственниках жилья.
• Паспорта участников сделки (оригиналы + копии).
• Документ, подтверждающий согласие органов опеки. Он требуется в обязательном порядке, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетнее/недееспособное лицо.

Однако если речь идет об оформлении недвижимости в новостройке, комплект необходимой документации будет другим:

• Соглашение о долевом участии.
• Акт приема-передачи с наличием необходимых подписей.
• Технический план жилого помещения.
• Чек об уплате госпошлины.
• Паспорт заявителя.
• Заявление.

Срок регистрации ДКПН – 10 рабочих дней.

При заключении предварительного соглашения его регистрация не требуется, так как участники не обязаны проходить данную процедуру для того, чтобы документ был признан действительным.

Можно ли расторгнуть сделку до регистрации?

Да, это возможно. Если регистрационный процесс еще не окончен, соглашение считается незаключенным. Отменить продажу/приобретение квартиры проще всего именно на данном этапе.

В случае отказа от своих обязательств, сторонам сделки следует незамедлительно подать ЕГРП совместное заявление о расторжении ДКПН. Если один из участников договора не согласен на прекращение, ему нужно обратиться в судебную инстанцию. При этом отказ должен быть закреплен в письменном виде.

Возможно ли внесение изменений в договор после регистрации?

Если договор уже зарегистрирован, покупатель получил недвижимость, а продавец – деньги, то внесение изменений возможно только в двух случаях:

• по желанию одной стороны;
• по согласию всех сторон.

При достижении взаимопонимания между участниками возможно оформление «обратного» соглашения». Теперь продавец является покупателем, а покупатель выступает в роли продавца. Происходит повторный обмен. Соответствующее заявление подается сторонами в ЕГРП. В дальнейшем в реестре делается специальная запись.

Не забываем о том, что процедура расторжения/ изменения требует регистрации и облагается пошлиной.