Предварительный договор при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Часто, продавая недвижимость, один из участников может найти более выгодное для себя предложение и оставить другого «не у дел». Подстраховаться от таких сюрпризов весьма целесообразно, нужно просто составлять предварительный договор купли продажи квартиры, где четко прописываются базовые условия будущей сделки.

Важно понимать, что это соглашение определено законодательно и может стать предметом дальнейшей защиты своих прав в суде.

Необходимость составления договора

Как показывает практика, предварительный договор купли продажи квартиры в 2019 году следует составлять:

• если не полностью подготовлены документы для продажи;
• присутствует необходимость дополнительного согласования отдельных моментов (например, получение справки с органов опеки);
• продавцу нужно еще какое-то время пожить здесь (в случаях, если он покупает другое жилье и идет процесс оформления);
• покупатель не имеет на руках нужно суммы денег;
• другие случаи, когда стороны желают немного отсрочить дату сделки.

Целесообразно оформлять предварительный договор купли продажи доли в квартире в случаях, когда необходимо выждать определенное время, отведенное для решения другими собственниками, будут ли они пользоваться своим первоочередным правом выкупа части или нет.

Обычно соглашение такого типа не предусматривает каких-либо финансовых обязательств и предоставления задатков. Когда же продавец квартиры настаивает на предварительном договоре купли продажи с задатком лучше оформлять два разных документа. Это позволит четко регулировать все спорные вопросы в будущем.

Базовые условия

Любой письменный договор предполагает в своей основе определенные условия, наделяет стороны правами и некоторыми обязанностями. Предварительный договор купли продажи квартиры по образцу обязательно должен содержать:

• полное описание предмета сделки (где находится квартира, предусматривать ее точный адрес, описывать площадь, а также количество комнат и их состояние);
• базовые условия будущего соглашения, которые не будут кардинально изменены на дату его составления;
• точная стоимость недвижимости на дату сделки;
• информацию о собственниках имущества (ели оно в долях), а также их согласие на продажу;
• дату оформления сделки.

Когда же составляется предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, банковским учреждением могут требоваться некоторые дополнительные документы и производиться проверки благонадежности продавца, а также покупателя.

Кроме перечисленных предварительно соглашение потребует внесения сведений о сторонах, некоторые данные из техпаспорта на квартиру, информацию об отсутствии каких-либо ограничений на продажу, о мере ответственности участников в случае срыва договоренности. Документ должен иметь дату составления, четкие подписи полномочных представителей (идеально, если это лично владельцы имущества и денег).

Оформление ипотеки

Теперь немного сведений, как в случае оформления ипотеки составлять предварительный договор на куплю продажу квартиры. Сбербанк, являющийся самым активным банком этого направления, предлагает такой порядок:

• заемщик обращается в банк, куда предварительно представляет документы для оценки возможности получения кредита, его суммы и условий;
• банк проводит проверку своего потенциального клиента и информирует его о возможных условиях выдачи ипотечного кредита;
• заемщик находит квартиру и составляет по предложенному банком образку предварительное соглашение;
• банк проверяет недвижимость (отсутствие ограничений, споров, документы и другое);
• в обусловленную дату подписываются сразу два документа (договора): на переход собственности (продажу) и ипотеку.

Предварительный договор купли продажи квартиры от Сбербанка по ипотеке будет учитывать все основные сведения о сторонах, объекте сделки, характеристиках квартиры, стоимости, сроках, подкрепляется подписями сторон.

Нужно учитывать, что Сбербанк предварительный договор купли продажи квартиры по образцу составляет, поэтому внесение любых дополнительных сведений, либо же желание что-то скрыть может оказаться очень проблематичным. Банковские юристы разработали оптимальную схему данных для возможности полноценной проверки субъектов сделки и самой квартиры.

Возможные риски

В обычных условиях предварительный договор купли продажи по образцу 2016 года учитывает все возможные нюансы, но иногда все же возникают определенные «шероховатости». Дело в том, что стандартный бланк предварительного договора купли продажи квартиры не содержит каких-либо финансовых обязательств (а именно необходимость внесения сторонами залога). Поэтому, если не четко выписать его условия, последствия от сделки будут минимальными.

К таким рискам можно отнести:

• отсутствие четких условий ответственности за срыв сделки;
• отсутствие четких сроков подписания основного документа (тогда предварительное соглашение будет действительно год);
• стороны не учли важное условие будущего договора (например, наличие в семье осужденных граждан);
• срок составления основного документа проставлен без учета норм законодательства (например, продается квартира, доставшаяся по наследству, а наследство еще не оформлено).

Поэтому расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может осуществляться по обоюдному решению или односторонне из-за невыполнения кем-либо принятых на себя обязательств.

Помните, предварительные договоренности не обеспечивают полной гарантии заключения сделки, но могут выступать весомым аргументом во время решения вопроса в будущем путем принуждения выполнить сделку и взыскания морального вреда через суд.