Как обменять квартиру по договору?

Иногда возникают случаи, когда собственникам недвижимость целесообразней обменяться имуществом, чем продавать, а потом покупать его. Это целесообразно если есть конкретные жилые объекты, которые граждане желают получить себе во владение. В этом случае составляется договор мены квартиры, который, по сути, равнозначный двум соглашениям о купле-продаже.

Какое жилье подлежит обмену?

По сути, законодатель не ограничивает собственников в реализации своих прав на имущество. Они вольны в любой момент продать, подарить, поменять или иным образом передать другому человеку свое имущество. Для этого требуется:

• иметь документы, подтверждающие, что именно вы собственник;
• быть дееспособным;
• не иметь ограничений на жилье (в виде ипотеки, залога, заставы);
• реализовать свое право добровольно.

Важно понимать, что договор мены квартиры по образцу должен все эти моменты включать. Иными словами стороны должны подтвердить своими подписями (желательно в присутствии нотариуса) об отсутствии ограничений на обмен, чтобы в дальнейшем не возникало оснований для отмены сделки судом.

Учитывая необходимость дальнейшей государственной перерегистрации прав собственности, договор мены квартиры в Росреестре регистрируется в обязательном порядке. Отсутствие такой регистрации означает, что сделка не свершилась, ибо переоформить свои права на новое жилье вы попросту не сможете.

Во время составления договора мены квартиры в 2018 году Росреестр предусматривал наличие в таких документах определённых ключевых условий, без которых регистрация оказывалась невозможной.

Также нужно помнить, что менять можно и социальное жилье. Правда есть определённые особенности – обмену могут подлежать только равноценные объекты недвижимости (собственное на такое же собственное жилье, а социальное на социальное жилье).

Содержание договора

Теперь немного о том, что же должно быть в соглашении на обмен. Так, договор мены квартиры образца 2016 года должен содержать:

• наименование и четкие реквизиты сторон обмена;
• предметы сделки и их подробное описание;
• стоимость каждого предмета сделки;
• порядок компенсации разницы стоимости (если таковая присутствует);
• состояние каждого объекта сделки, страхование рисков, как будут происходить передача;
• срок действия соглашения (чтобы не затягивать с переоформлением документов);
• непредвиденные обстоятельства;
• подписи сторон и дату заключения сделки.

На договора мены квартиры с доплатой распространяются все те же правила, которые действительны для договоров купли-продажи. Разница образца договора мены квартир с доплатой от соглашения равноценного обмена небольшая, но все же присутствует.

Дело в том, что в качестве доплаты могут выступать не только денежные средства, но и другое имущество (например, автомобиль, мебель, бытовая техника, земельный участок и другое имущество). Правда, все это должно иметь оценку на дату заключения сделки с учетом износа.

Если собственников несколько

Часто на практике встречаются случаи, когда одой квартирой владеет сразу несколько человек (например, участники приватизации). В этом случае документы для договора мены квартиры должны:

• иметь письменное подтверждение дееспособности всех собственников;
• составляться за участием всех, кто имеет права на жилье;
• подписываться всеми собственниками с одной стороны;
• в случае наличия зарегистрированных детей иметь согласие органов опеки;
• во время подписания договора личное присутствие всех участников обязательно.

В случае, когда готовится договор мены доли квартиры на квартиру, во избежание конфликтных ситуаций с другими собственниками, целесообразно предоставить соглашение между владельцами (жильцами) о порядке пользования жилыми помещениями (либо же решение суда об установлении такого порядка). Исключение может составлять договор мены квартиры между родственниками (например, бабушка переезжает жить к детям, а внуки занимают ее жилье).

В идеальном варианте договор мены долей квартиры по образцу должен четко описывать предмет сделки в первом и во втором случае. Как правило, такие договора практикуются исключительно между родственниками, когда риск конфликтных ситуаций с владельцами другими долями жилья сводится к минимуму. При этом договор мены квартиры родственнику не влечет за собой необходимости уплаты налогов.

Неравнозначный обмен

Меняться можно любым имуществом. Поэтому, если владелец желает оформить договор мены дома на квартиру, либо же подготовить популярный в последнее время договор мены квартиры на земельный участок здесь действуют те же правила, что и при обычном обмене. Правда здесь важно помнить, что пакет документов в каждом конкретном случае будет различным.

К примеру, если под обмен попадает земельный участок, потребуется представить документы, подтверждающие право владения им, но и указать целевое назначение земли (сельскохозяйственные угодья, для строительства). В случае с домом, кроме документов на сам дом потребуются также документы на землю под ним.

Нужно также учитывать случаи, когда есть другие ограничения. В частности если составляется договор мены квартир с несовершеннолетним, наличие согласия органов опеки обязательно. Если же условия дальнейшего быта для ребенка ухудшаются, получить положительное решение опеки может оказаться весьма проблематично (особенно если новое жилье имеет расчетную площадь меньше, чем предусмотрено законодательством на каждого члена семьи).

Помните, мена, эта та же продажа, и если договор оформлен правильно и своевременно реализован, дальнейшая продажа квартиры по договору мены будет осуществляться на общих основаниях, предусмотренных законодательством.