Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры?

В наши дни договор купли продажи квартиры – базовый документ, подтверждающий факт свершения перехода прав на жилье от одного владельца к другому. Но, учитывая массовость таких документов, а также разнообразие предметов сделки, существует множество нюансов, о некоторых из которых мы и поговорим.

Общие моменты

Нужно понимать, что даже типовой договор купли продажи квартиры будет адаптироваться под участников сделки и учитывать определенные особенности, возникающие в процессе его составления. При этом следует помнить, что оформление договора купли продажи квартиры возможно в таких случаях:

• обе стороны дееспособны;
• соглашение четко описывает что продается (адрес, площадь, состояние, полностью или частично и другие);
• имущество не должно быть в заставе, иметь «скрытые подводные камни» (зарегистрированных малолетних, инвалидов, осужденных, продаваться от имени третьих лиц) ;
• стороны должны иметь право совершать сделку;
• договор должен предусматривать стоимость имущества;
• соглашение подписывается только совершеннолетними (в отдельных случаях с согласия органов опеки).

Поэтому, чтобы в дальнейшем соглашение не было признано несостоявшимся, либо же незаконным, перед тем, как составить договор купли продажи квартиры целесообразно изучить всю историю жилья от первого владельца (идеально, если собственник является первым и единственным владельцем).
Как вариант, чтобы не менять текста основного договора, можно подписать дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры.

Отдельные распространенные особенности

Важно отметить, что собственник может продавать как все, так и часть своего имущества. Следует понимать, что определять, сколько стоит договор купли продажи квартиры, следует путем суммирования собственно стоимости жилья и затрат на его оформление (сопровождение).

К особенностям договоров такого типа также стоит отнести:

• все они проходят государственную регистрацию;
• требуется наличие оригинальных документов, подтверждающих факт владения;
• должен присутствовать механизм оплаты и перехода имущества с одних рук в другие;
• не должны иметь неопределённых (двухзначных) трактовок;
• удостоверяются нотариально.

Регистрация договора купли продажи квартиры производится после его подписания сторонами и предполагает проверку всех имеющихся документов, которые стали основанием для сделки. Если же присутствуют определенные ограничения в распоряжении имуществом (квартира покупалась с зарегистрированными в ней жильцами), об этом должно быть сказано в соглашении и подтверждено отсутствие претензий сторон по этому поводу.

Если же составляется договор купли продажи доли квартиры, в обязательном порядке нужно выделить эту долю в натуре. Делается это судебным решением, либо же письменным договором согласием (зарегистрированным нотариально) собственников.

Содержание договора

Теперь немного о том, что же должно быть в договоре купли продажи квартиры по образцу. Сюда включаются:

• описание реквизитов сторон;
• предмет договоренности;
• четкое описание предмета сделки с документальным подтверждением;
• подтверждение отсутствия ограничений;
• подтверждение добровольности решения и отсутствия претензий.

Если же оформляется договор купли продажи квартиры с задатком, который вносился предварительно, об этом следует указать в разделе определения цены и оплаты. Обычно, если все документы в порядке, договор на куплю продажу квартиры составляется и подписывается за несколько часов.

Чтобы так и было, целесообразно предварительно нотариуса, определить перечень необходимых документов и справок, назначить дату сделки. Проще, если это договор купли продажи квартиры между физическими лицами и оплата производится наличными деньгами.

Немного сложнее с юридическими лицами. Здесь потребуется дополнительная проверка легитимности права на сделку, а также некоторое время на проверку прохождения денег с одного счета на другой. Об этом также указывается в форме договора купли продажи квартиры.

После того, как Росреестр договор купли продажи квартиры зарегистрирует, новый собственник может приступать к переоформлению документов. Обычно факт передачи имущества и отсутствие каких-либо претензий сторон друг к другу подтверждается актом к договору купли продажи квартиры.

Возможные риски

Отдельно стоит оговорить и риски, возникающие в процессе перехода собственности от одного лица к другому. К примеру, если это договор купли продажи квартиры по ипотеке покупатель не становится сразу собственником. Имущество будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет возвращен.

К возможным рискам также можно отнести:

• изменение рыночной стоимости квартиры за период оформления сделки;
• смена отдельных законодательных норм, существенно влияющих на суть договора;
• ликвидация (реорганизация) предприятия участника сделки;
• отсутствие своевременной оплаты;
• подписание документа лицом, не имеющим на то полномочий.

В качестве примера можно также взять образец договора купли продажи квартиры за материнский капитал. В этом случае может потребоваться доказать, что семья реально имеет право на такие средства и в дальнейшем отсутствует риск признания этой сделки недействительной из-за предоставления неправдивых документов.

Помните, широкое распространение обмена имущества на деньги выработало определенный унифицированный механизм реализации таких сделок, но не сняло проблему отдельных нюансов, возникающих в процессе оформления.