Как правильно составить договор дарения недвижимого имущества

   Порядок переоформления дома или квартиры от одного собственника к другому имеет свои особенности, которые необходимо знать и соблюдать для успешного завершения процедуры.

 

 

КАКОЕ ИМУЩЕСТВО ЗАКОН РАЗРЕШАЕТ ДАРИТЬ

 

   Российский закон определяет недвижимое имущество как участки земли, а также размещенные на них объекты, которые в силу своей конструкции прочно сцеплены с землей (на пример, наличие фундамента) и соответственно изменение их местонахождения повлечет разрушение конструкции или просто большие финансовые затраты, существенно снижающие стоимость объекта.

   Исходя из вышеуказанной формулировки, гараж, загородный дом, производственные помещения в капитальном исполнении будут являться недвижимостью, а вот вагончик на раме с колесами или баня, которую в готовом исполнении привезли на дачный участок и поставили на спланированную площадку – нет.

   Для возможности совершения процедуры дарения необходимо документально подтвердить, что объект на законных основаниях принадлежит текущему владельцу, при этом одариваемый может как являться, так и не быть родственником дарителя. Законом предусматривается возможность одаривания как физического лица, так и фирму (юр. лицо). В свидетельстве о регистрации права не должно быть обременений в виде ипотеки. Имущество не должно быть заложено, на него не должны претендовать по закону третьи лица.

   Налогообложению (13% от стоимости) облагаются одариваемые, которые не являются близкими родственниками подарившего. Налогооблагаемой базой является наименьшая сумма (по данным БТИ либо независимой экспертизы стоимости). Поэтому, при желании сэкономить на налоге, имеет смысл проработать вопрос – что дешевле.

 

 

ЗНАЧИМЫЕ УСЛОВИЯ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО УЧЕСТЬ ПРИ ДАРЕНИИ

 

      Если недвижимость принадлежит супружеской паре, то один из супругов должен получить письменное согласие второго. Аналогично необходимо поступить если в свидетельстве права собственности имеется более одного владельца.

   Неисполнение данного требования несет риск аннулирования дарственной через суд и исключение прав нового владельца из Росреестра.

   Если объект недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, то подарить его можно, согласовав намерение в органах опеки, при этом жилищные условия (имеющиееся у ребенка количество квадратных метров) не должно уменьшаться.

   Больные либо недееспособные лица могут участвовать в процедуре дарения только через своего опекуна.

   Лица, признанные частично дееспособными, могут принять дар без всяких ограничений, при этом выступать дарителем – только через своего попечителя.

 

 

ПРОЦЕДУРА ДАРЕНИЯ ЗАПРЕЩЕНА В СЛЕДУЮЩИХ СЛУЧАЯХ

 

При превышении объекта дарения в 5 МРОТ:

- в случае если владельцами являются опекаемые младше 14 лет либо недееспособные;

- если ваш ребенок ходит в детский сад, то запрещено одаривать сотрудников детского сада;

- если вы или ваши родственники лечатся в больнице, запрещено дарить подарки сотрудникам лечебного заведения;

- от одного юридического лица другому;

- для государственных служащих.

 

      Не допускается передача права собственности путем дарения после смерти владельца недвижимости (для этого предусмотрена процедура завещания).

      Дарственная должна быть зарегистрирована до момента смерти дарителя, в противном случае он будет являться наследством и подлежать разделу между наследниками на общих основаниях.

 

 

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ВОЗМОЖНА ОТМЕНА СДЕЛКИ

 

   Отменить свое решение подаривший имеет право:

 

1. В случае ухудшения своего финансового состояния;

2. Тот, кому подарили недвижимость, умер при жизни дарителя.

3. Необдуманные действия одариваемого могут привести к потере объекта дарения.

4.  Если одариваемый совершил административное правонарушение либо уголовное преступление, направленное против дарителя или его родственников.

Вышеуказанные случаи предусмотрены статьей 578 ГК РФ.

 

   В каких случаях имеется возможность расторгнуть договор:

 

   - если в договор было внесено какое-либо условие, которое должен выполнить одариваемый, такие действия выходят за рамки дарения, должны оформляться иным образом и влекут аннулирование правовых последствий;

   - если сделкой дарения прикрываются другие действия (например одаряемый также дарит что-либо в ответ);

   - если дарителя вынудили совершить действия обманом либо он не отдавал отчет своим действиям ввиду физиологических особенностей;

   - подарок был совершен несовершеннолетним даже при наличии одобрения таких действий опекуном;

   - если документ дарения был оформлен не по доброй воле, то есть даритель совершил волеизъявление в результате угроз или запугиваний. Для аннулирования дарственной и возврата недвижимости должны быть доказаны вышеуказанные обстоятельства.

   После регистрации договора дарения одариваемый лишается права отказа от подарка.

 

 

ДАРСТВЕННАЯ – КАК ОФОРМИТЬ

 

   Договор дарения может иметь две или более сторон, так как осуществлять дарение можно как одному, так и нескольким лицам, при этом закон предусматривает возможность выделения долей.

   В свою очередь, подарить можно имущество, которым владеет более одного лица. При этом, в целях передачи имущества целиком, желание совершить подарок должно быть солидарным, так как 

каждый из совладельцев может подарить имущество только в пределах своей доли.

   При невозможности участия в процедуре дарителя, его интересы может представлять любое лицо на основании нотариально оформленной доверенности.

 

 

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА – НЮАНСЫ

 

   Даритель может составить дарственную в произвольной письменной форме, при этом для того чтобы документ был юридически значимым и не был впоследствии аннулирован через суд, должна быть включена следующая информация:

 

1. Безвозмездность дара.

2. Реквизиты свидетельства права собственности дарителя.

3. Живые подписи дарителя и одариваемого.

4. Полные паспортные данные сторон, позволяющие однозначно идентифицировать их личности.

5. Реквизиты и наименование объекта недвижимости, позволяющие однозначно его идентифицировать.

   

   В случае допущения в документе опечатки либо исправления, его необходимо переделать, так как регистрации документы с исправлениями не подлежат.

   Несмотря на наличие возможности самостоятельного составления документа, ввиду того что объекты недвижимости как правило стоят очень дорого, лучше все-таки оформить договор дарения у профессионального юриста. Стоимость услуги при этом будет не сопоставима с риском появления ошибки при самостоятельном оформлении. Нотариус при оформлении соблюдает все процедуры, включая фиксирование того, что участники находятся во вменяемом и дееспособном состоянии.

 

 

ОФОРМЛЕНИЕ У НОТАРИУСА - СПИСОК ДОКУМЕНТОВ

 

   

В различных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы к поименованным ниже. Базовый состав:

 

1. Удостоверение личности (паспорт) дарителя, одариваемого либо их законных представителей.

2. Выписка о кадастровой стоимости недвижимости.

3. Справка об уплате налога на недвижимое имущество.

4. Если даритель женат/за мужем – согласие второго супруга и копия свидетельства о заключении брака.

5. Если долю на право владения недвижимостью имеет несовершеннолетнее лицо – необходимо получить подтверждение возможности совершения дара от органов опеки.

6. Справка на объект недвижимости из БТИ, а также выписка из ЖЕУ о проживающих.

7. Свидетельство права собственности дарителя.

 

 

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ВКЛЮЧЕНО В ДОГОВОР

 

В любых случаях указываются:

- исчерпывающие характеристики объекта недвижимости;

- реквизиты свидетельства права собственности;

- дата и место регистрации.

 

Факультативно указываются:

- возможность отзыва при наступлении определенных условий;

- акт приема-передачи объекта;

- иное, особо не оговоренное законом.

 

Образец договора дарения

 

 

РЕГИСТРАЦИЯ

 

   Юридически право собственности переходит к новому владельцу после заключения договора (подписания) участниками и его регистрации в Росреестре (МФЦ).

 

 

ПАКЕТ ЗАЯВОЧНЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ

 

   Для принятия в работу и совершения регистрации (осуществляется в течении 10-ти дней) необходимо:

 

1. Заявление.

2. Квитанция оплаты за регистрацию.

3. Паспорта сторон сделки либо лиц, представляющих их интересы.

4. Свидетельство права собственности, справка из БТИ

5. Оформленная дарственная.

6. Если дарение происходит от юридического лица, необходим устав, свидетельства о его регистрации в налоговом органе, ЕГРЮЛ и доверенность на представителя компании.

 

   При оплате госпошлины за регистрацию дарственной платеж в размере 1 тыс. руб. делится поровну между дарителем и одаряемым в виде двух отдельных квитанций; если одаряемых более одного – 500 руб. дробится пропорционально их количеству. 

   При регистрации перехода права собственности платеж в размере 1 тыс. руб. совершает одаряемый либо пропорциональными долями одаряемые.

   При переходе права собственности на земельный участок с постройкой платеж в размере 200 руб. совершает одаряемый либо платеж аналогичным образом дробится в зависимости от количества новых владельцев.