Договор купли-продажи имущества

 

Купля-продажа имущества – одна из самых распространенных сделок. При условии соблюдения всех требований законодательства она приносит выгоду как продавцу, так и покупателю. Заключается данная сделка в том, что продавец обязуется передать определенное имущество покупателю в установленный срок за указанную сумму.

 

Стороны договора, содержание

Договор купли-продажи может быть заключен как между дееспособными физическими лицами, так и между юридическими лицами любой формы организации (СП, АО, ООО и т.д.). Продавцами также могут выступать государственные и муниципальные предприятия.

 

Однако на продажу государственного и муниципального имущества налагаются ограничения: оно не может быть отчуждено без согласия собственника имущества (ст. 297 Гражданского кодекса).

 

Договор заключается в письменной форме и заверяется подписями сторон. Если речь не идет об особо крупной сумме, его необязательно заверять в нотариальной конторе. Бланки договора купли-продажи доступны в интернете.

 

Стандартный документ составляется по следующему образцу:

 

• Название документа;
• место и дата подписания;
• ФИО и паспортные данные сторон (или название и организационно-правовая форма);
• предмет договора;
• стоимость объекта имущества;
• права и обязанности;
• сроки и порядок оплаты;
• форс-мажорные обстоятельства;
• юрисдикция, порядок разрешения разногласий и споров;
• адреса (реквизиты), подписи и печати (если имеются).

 

Стоимость, регистрация права собственности

Договор, в котором не указан его предмет и его цена, считается недействительным. Цена устанавливается, исходя из оценки Бюро технической инвентаризации. Она не может быть меньше той суммы, которая фигурирует в справке, выданной данной организацией.

Особенно тщательно к подготовке текста документа следует отнестись в том случае, когда продается недвижимость. Объект продажи нужно описать как можно подробнее, указав его технические характеристики, размеры, площадь, местоположение, наличие/отсутствие обременения и прояснив ситуацию с земельным участком.

 

По закону РФ право собственности на недвижимость передается вместе с правом собственности на землю, на которой она находится, поэтому стоимость земли включается в стоимость договора. Если продавец не является владельцем земельного участка, то покупатель пользуется им на тех же основаниях, что и бывший собственник.

 

Передача недвижимости оформляется актом приема-передачи, заверенным обеими сторонами. Таким же образом документально оформляется передача движимого имущества, имеющего большую ценность (от 10 000 рублей).

Переход права собственности на объект недвижимости должен быть зарегистрирован в местном подразделении Росреестра. Это возможно при условии наличия всего пакета документов. А также квитанции об уплате госпошлины.

В тех случаях, когда заключение сделки в данный момент невозможно (например, требуется время на получение наследства или ожидается получение денежных средств), стороны могут решить заключить предварительный договор купли-продажи. Он носит неденежный характер. Хотя в него может быть внесен пункт о выплате задатка, это не регламентируется законом и не обеспечивает его выполнения.

 

Основная цель предварительного договора – подтвердить обязательство сторон заключить договор купли-продажи в указанный срок. Если в тесте этот срок отсутствует, то считается, что он равен одному году. Стороны должны подписать основной договор в течение оговоренного срока, иначе их обязательства прекращаются.

 

Приобретение доли заложенного имущества, покупка в рассрочку и с торгов

В тех случаях, когда продается не весь объект, а только его часть, важно учесть преимущественное право других собственников на покупку этой части по той цене и на тех условиях, которые установлены продавцом. Последний должен в письменной форме проинформировать других участников долевой собственности о своем намерении и получить их письменный отказ от приобретения его части. Продажа доли третьим лицам также возможна, если сособственники не отреагировали на письменное уведомление в течение месяца.

 

Когда не хватает денежных средств, можно приобрести имущество в рассрочку. Тогда в тексте договора указывается общая стоимость, сумма, выплаченная покупателем при подписании документа, и оставшаяся сумма, которая будет выплачена в оговоренные сроки. Во время окончательного расчета на договоре делается соответствующая пометка, заверенная подписями продавца, покупателя и нотариуса.

Если покупатель сразу заплатит более половины цены приобретаемого имущества, то в случае нарушения им других условий договора продавец не сможет вернуть себе имущество, он может только требовать выплатить ему остаток суммы и неустойку.

При продаже заложенного имущества продавец обязан уведомить об этом организацию-кредитора. После того как он выплатит свой долг, ему вручается письмо в службу регистрации о снятии обременения, после чего он может зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу недвижимости. Покупатель несет большой риск, приобретая заложенное имущество.

 

 

Такое имущество также можно продать с торгов. Специализированная компания организует их в течение двух месяцев, разместив информацию об этом в СМИ и установив начальную цену не менее той суммы, которая фигурирует в оценке имущества. Она заключает договор с победителем торгов.

Расторжение договора купли-продажи обычно происходит в судебном порядке, если имеется существенное нарушение его условий. При этом истец требует возврата имущества, возмещения убытков и морального ущерба.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества нужно учесть многие нюансы, чтобы переход права собственности на имущество произошел на законных основаниях.

 

 

Образец договора

Договор купли-продажи имущества (общий)

г. ___________________                  "_____" _______________  20__г.

_______________________________________________________________________

      (наименование организации, ее организационно-правовая форма)

в лице _______________________________________________________________,

                                     (должность, Ф. И. О)

действующего на основании ____________________________________________,

именуемый в дальнейшем "Продавец",  с одной стороны,  и _______________

_______________________________________________________________________

      (наименование организации, ее организационно-правовая форма)

в лице _______________________________________________________________,

                                     (должность, Ф. И. О)

действующего на основании ____________________________________________,

именуемый в дальнейшем  "Покупатель",   с   другой  стороны,  заключили

настоящий Договор о нижеследующем.

                          1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность  Покупателю  следующее

имущество: ___________________________________________________________,

соответствующее следующим  условиям ____________________________ (далее

- Имущество),  а  Покупатель обязуется принять это Имущество и уплатить

за него покупную цену в порядке,  предусмотренном условиями  настоящего

Договора.

1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, свободно от

любых прав третьих лиц, не обременено залогом, под арестом не состоит.

                      2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1) в течение ______________________ с  даты  подписания  настоящего

Договора  передать  Покупателю  Имущество  и  право  собственности   на

согласованных   условиях.    Передача   Имущества   оформляется   Актом

приема-передачи.

Место передачи Имущества: ____________________________________________;

2.1.2) одновременно  с  передачей  Имущества  передать  Покупателю  всю

необходимую документацию на Имущество.

2.2. Покупатель обязуется принять Имущество и уплатить покупную цену на

согласованных условиях.

                   3. Цена Договора и порядок оплаты

3.1. Цена Имущества составляет __________, в том числе НДС ___________.

Оплата производится в рублях по  курсу  ЦБ РФ   на  день  осуществления

платежа.

Оплата  производится  путем  перечисления  денежных  средств  на   счет

Продавца или иной счет, указанный Продавцом.

3.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты:

3.2.1) в течение _______ банковских  дней  с  даты  вступления  в  силу

настоящего Договора Покупатель  перечисляет  Продавцу __________ % цены

Имущества,  указанной  в  п. 3.1.  настоящего  Договора,  НДС  включен;

3.2.2) в течение _______ банковских  дней  с  даты  вступления  в  силу

настоящего  Договора  (передачи   Имущества)   Покупатель   перечисляет

Продавцу оставшиеся ___________ % цены Имущества, указанной  в  п. 3.1.

настоящего Договора, НДС включен.

                    4. Переход права собственности

4.1. Право собственности на имущество,  а также риск случайной гибели и

повреждения Имущества переходит от Продавца  на  Покупателя  с  момента

подписания уполномоченными представителями Сторон Акта  приема-передачи

имущества.

5. Качество. Гарантии качества

5.1. Качество  Имущества,   передаваемого   по   настоящему   Договору,

соответствует ________________________________________________________.

                        6. Ответственность сторон

6.1. В случае просрочки Продавца в исполнении обязательств по  передаче

Имущества последний уплачивает пеню  в  размере ______ %  от  стоимости

имущества за каждый день просрочки.

6.2. В случае  просрочки  платежей,   указанных  в  п. 3.2.  настоящего

Договора,  Покупатель уплачивает  пеню  в  размере ______ %  от  суммы,

подлежащей уплате, за каждый день просрочки.

                 7. Обстоятельства непреодолимой силы

7.1. Стороны  освобождаются  от  ответственности  за  неисполнение  или

ненадлежащее исполнение своих  обязательств по  настоящему  Договору  в

случае действия обстоятельств непреодолимой силы,  прямо  или  косвенно

препятствующих   исполнению    настоящего   Договора,    т. е.    таких

обстоятельств, которые независимы от воли Сторон,  не  могли  быть  ими

предвидены в  момент  заключения  Договора  и  предотвращены  разумными

средствами при их наступлении.

7.2. К обстоятельствам, указанным в п. 7.1. Договора, относятся:  война

и  военные действия, восстание,  эпидемии,  землетрясения,  наводнения,

акты органов власти,  непосредственно затрагивающие предмет  настоящего

Договора, _________ и другие события, которые компетентный  арбитражный

суд признает и объявит случаями непреодолимой силы.

7.3. Сторона,   подвергшаяся   действию  таких  обстоятельств,  обязана

немедленно в письменном виде  уведомить другую Сторону о возникновении,

виде   и   возможной    продолжительности   действия    соответствующих

обстоятельств. Если эта Сторона не сообщит о наступлении  обстоятельств

непреодолимой силы,  она лишается права ссылаться на него,   разве  что

само такое обстоятельство препятствовало отправлению такого сообщения.

7.4. Наступление обстоятельств, предусмотренных настоящей статьей,  при

условии соблюдения требований  п. 7.3. настоящего Договора,  продлевает

срок исполнения договорных обязательств  на  период,  который  в  целом

соответствует сроку действия наступившего  обстоятельства  и  разумному

сроку для его устранения.

7.5. В случае, если обстоятельства,  предусмотренные настоящей статьей,

длятся  более ________ месяцев,  Стороны совместно определят дальнейшую

юридическую судьбу настоящего Договора.

                           8. Прочие условия

8.1. Споры и разногласия,  возникшие из настоящего Договора или в связи

с   ним,   будут  решаться  Сторонами  путем  переговоров.   В   случае

недостижения согласия  спор передается на  рассмотрение  в  арбитражный

суд ___________________________________________________ (указать  суд).

8.2. Любые приложения,  протоколы,  изменения и дополнения к настоящему

Договору действительны,   только если они составлены в письменной форме

и   подписаны  уполномоченными  представителями  обеих   Сторон.    Под

письменной формой Стороны для целей настоящего  Договора  понимают  как

составление единого документа,   так  и  обмен  письмами, телеграммами,

сообщениями с использованием средств  факсимильной связи,  позволяющими

идентифицировать отправителя и дату отправления.

8.3. Дополнения,    протоколы,   приложения   к   настоящему   Договору

становятся   его   неотъемлемыми   частями  с  момента  их   подписания

уполномоченными представителями обеих Сторон.

8.4. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания.

Адреса и реквизиты сторон 

Подписи сторон