Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земля согласно законодательству Российской Федерации является богатством государства. Оптимальным вариантом закрепления законного права пользования землёй является заключение договора аренды. Специфика договора аренды земельного участка сельхозназначения обусловлена особым режимом таких земель.

Заключение договора и его форма

Рассматривая процедуру заключения договора аренды земли, следует, прежде всего, исходить из того, кто является собственником такого земельного участка. В своё время сельхоз. земля была распаёвана и часть её была выкуплена частными лицами (физическими или юридическими).

Процедура подписания договора с частным лицом и его исполнения достаточно проста. Здесь главный элемент – достижение согласия по всем существенным пунктам договора с её собственником. Если же речь идёт о земельных участках, пребывающих в государственной собственности, процедура немного усложняется.

Процесс подписания договора аренды земель, пребывающих в гос. собственности можно разделить на несколько этапов:

• подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный государственный орган;
• принятие и получение решения указанного гос. органа о предоставлении;
• публикация в определённых средствах массовой информации объявления о том, что конкретный участок будет сдаваться в найм, с предложением поучаствовать в конкурсе;
• проведение открытого конкурса между желающими арендовать этот конкретный земельный участок;
• непосредственно заключение договора аренды.

При подписании традиционно применяется типовой договор аренды земельного участка сельхозназначения. Такой договор можно найти в свободном доступе или ж получить непосредственно при подаче заявки на участие в конкурсе для последующего анализа.

Как основные условия договора аренды земельных участков сельхозназначения можно выделить:

• предмет договора;
• срок;
• арендная плата (цена).

Предмет договора – земли сельхоз. назначения. Их можно определить как земли, которые находятся вне населённых пунктов и отданы государством под нужды сельского хозяйства. Такое определение установлено ст.77 Земельного кодекса РФ.  Площадь земли, которую один арендатор может получить в найм одновременно, законодательством не ограничивается.

Арендная плата детерминируется в соответствии с пожеланиями сторон. Если речь идёт о землях, которые ранее были нарушены и состоят в собственности государства, арендатор в праве просить об освобождении от налогово на определённый период (чаще всего этот период совпадает с периодом, необходимым для рекультивации этого участка).

Максимальный срок договора аренды земли – 49 лет. Далее договор может быть пролонгирован по желанию сторон. Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть право выкупа участка по завершению срока сделки. Если же такое право не предусмотрено договором, арендатор, в любом случае, имеет преимущественное право выкупа при выставлении участка на продажу.

Форма договора аренды земельного участка сельхозназначения – письменная, с государственной регистрацией. Если арендатор желает заключить договор аренды земельного участка сельхозназначения, образец с лёгкостью можно найти в свободном доступе.

Практические нюансы подписания договора

С практической точки зрения более простым способ является подписание договора с частным лицом, котором принадлежит участок. Несмотря на внешнюю чёткую регламентированость заключения договора с государством, оно имеет некоторые «подводные камни».

Так, достаточно часто недобросовестными чиновниками вводятся фиктивные претенденты, желающие участвовать в конкурсе. Делается это с двумя целями.

• Во-первых, подставное лицо может поднять цену на аукционе.
• Во-вторых, чиновник может предложить за определённую плату договориться с конкурентом.

При заключении договора следует обратить внимание на совпадение разрешенного вида деятельности на участке, указанного в документах, и разрешенного вида деятельности по договору. Они должны беспрекословно совпадать. Стандартный образец договора аренды земельного участка земель сельхозназначения предусматривает этот пункт в качестве обязательного.

Договор аренды земельного участка сельхозназначения по  образцу 2016 года предусматривает детальное описание подобной информации. Именно разрешённый вид деятельности, а не целевое направление определяет сферу действий, которые можно проводить с участком. Так, например, кроме животноводческой деятельности или посадки растений, на участке можно вести приусадебную деятельность (так что дом-дачу там вполне можно построить). Именно благодаря этому фактору популярность аренды сельхоз. земель возросла в разы.

Однако следует помнить, что для подстраховки арендатор может прописать в договоре аренды право строительства капитальных строений на сельхоз. земле.  Такие действия законом не запрещены, и в то же время, они значительно поспособствуют исключению конфликтов интересов при исполнении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения должно проводиться в той же форме, что и его заключение – обязательной письменной с государственной регистрацией. Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон на основаниях, установленных законодательством.