Как оформить договор найма на квартиру?

Содержание статьи

 

Договор найма квартиры – это письменное соглашение о предоставлении жилой недвижимости во временное пользование за вознаграждение.

Аренда и наем жилья: в чем разница?


Встав перед необходимостью официального оформления отношений по поводу передачи жилья во временное пользование, обыватели часто затрудняются назвать свою сделку. «Наем или аренда?». Ведь от того, как будет поименован документ, напрямую зависит состав законодательных предписаний, которыми он будет регламентирован.


Наем – это договор, урегулированный гл. 35 Гражданского кодекса. Специалисты считают его разновидностью аренды. К отличительным характеристикам найма относят:

 

  • круг возможных нанимателей ограничен физическими лицами;
  • объектом договора может выступать исключительно жилая недвижимость;
  • возможно исключительно целевое использование жилья – для проживания нанимателя и членов его семьи.

 

Найм жилья


Договор о платном временном пользовании жильем между частными лицами правильнее именовать наймом. Но если объектом комплексного соглашения наряду с жилищем выступает и другое имущество (мебель, бытовая техника, предметы обстановки, отдельно стоящий гараж, садовый участок) – это аренда. Описанные договорные конструкции схожи. Если подходящего образца договора найма квартиры не нашлось, можно адаптировать под свои нужды более распространенный арендный.


Соглашение о пользование жильем государственного или муниципального фонда может именоваться только наймом (ст. 672 ГК). Сделка наделяет нанимателя специфическим правом – приватизировать квартиру по договору социального найма.

Оформление договора


Могут ли собственник жилья и наниматель оформить свои правоотношения без посторонней помощи?


Образец договора о найме квартиры нормативно не установлен. Законодатель не обязывает стороны использовать определенный шаблон или способ его построения. Наоборот, заинтересованные лица вправе проявить свое волеизъявление в любой форме. Ключевыми условиями типового договора найма квартиры между физическими лицами являются:

 

  • объект найма – квартира в целом или отдельная комната (в этом случае необходимо описать порядок пользования общими помещениями: кухней, санузлом, коридором);
  • срок пользования;
  • размер и периодичность уплаты вознаграждения.


Законодатель мудро установил субсидиарное применение положений закона к гражданско-правовым сделкам. Если отдельные нюансы в соглашении не выписаны, к нему по умолчанию применяются положения ГК.

 

Оформление договора найма


Размещенные на тематических интернет-сайтах объемные образцы договоров найма квартиры между физическими лицами дублируют законодательные положения. Для обеспечения юридической силы сделки это вовсе не обязательно. Стороны вправе ограничиться упрощенным вариантом, урегулировав всего три вышеописанных условия: объект, срок, плату.


Договор найма квартиры продолжительностью более года подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Положение развивает предписания касательно обременения съемной недвижимости: в силу ст. 675 ГК смена собственника жилья не влияет на объем прав нанимателя.

 

Чтобы избежать бюрократических процедур, стороны могут ежегодно перезаключать сделку. Однако это лишает правоотношения сторон стабильности – каждая из них в последний момент до перезаключения вправе отказаться от дальнейшего сотрудничества.

Взаимные обязательства сторон договора найма


Согласно закону обязанности наймодателя сводятся к следующему:

 

  • предоставить для проживания пустующее жилье в состоянии, отвечающем техническим и санитарным нормам;
  • обеспечивать капитальный ремонт.


К обязательствам нанимателя относятся:

 

  • целевое использование жилья – для собственного и членов своей семьи фактического проживания (запрещено размещать в нем склад, офис, мастерскую);
  • поддерживать жилье в надлежащем состоянии;
  • по необходимости проводить косметический ремонт;
  • своевременно рассчитываться по сделке;
  • вносить коммунальные платежи;
  • не допускать самовольного перепланирования, переустройства;
  • не передавать помещение в поднаем, не вселять без согласования с наймодателем временных жильцов.


По желанию сторон в бланк конкретного договора найма квартиры можно включить предписания противоположного содержания. В отношении краткосрочных сделок есть практика освобождения нанимателя от проведения ремонта и внесения коммунальных платежей. Это, соответственно, отражается на размере вознаграждения.

 

Договор о найме квартиры

 

Для долгосрочных договоров найма квартиры, особенно – если наймодатель доверяет нанимателю и собирается временно покинуть страну, характерно разрешение свободно заключать соглашение поднайма и вселять временных жильцов.


А вот положение о целевом использовании жилого помещения изменить невозможно. Хотя в реальности это нередко случается. К примеру, собственники квартир, размещенных вблизи рынков, нередко передают их предпринимателям под склад.

 

Они оформляют свои отношения договором найма, а о нецелом использовании договариваются устно. Обе стороны при этом находятся в уязвимом отношении. Недовольные таким положением вещей соседи могут уведомить руководство ЖСК, инициировав проверку.


По умолчанию совместно проживающие с нанимателем члены его семьи являются полноправными жильцами, однако, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действия всецело отвечает наниматель.

 

Образец договора найма жилого помещения квартиры может быть составлен таким образом, чтобы члены семьи нанимателя несли ответственность перед наймодателем непосредственно. Такая сделка предполагает множественность на стороне нанимателя. Каждый из совершеннолетних членов семьи должен подписать договор в качестве сонанимателя.

Статьи по теме
Договор на сдачу квартиры квартирантам
Договор на сдачу квартиры квартирантам
Договор подряда на выполнение строительных работ
Договор подряда на выполнение строительных работ
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры?
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры?
Предварительный договор при оформлении сделки купли-продажи квартиры
Предварительный договор при оформлении сделки купли-продажи квартиры
Договор аванса - гарантия сделки при покупке квартиры
Договор аванса - гарантия сделки при покупке квартиры
2009-2014 - Юридические советы и помощь   Карта сайта  
Рейтинг@Mail.ru